[EXT] Immobilier

[le-merou]

ben le CA à 6 chiffres...

[Onken]

J'en prends le tier, sous réserve que cela soit fibré.
Par contre le bitume pour la piste ça coute une blinde :-/

Tu fou une antenne StarLink à la place de la fibre.

[Martini]

ben le CA à 6 chiffres...

Ben quoi le CA à six chiffres ? Tu te bases sur l'exemple qu'ils donnent à la fin ?
Je sais pas d'où ils sortent leurs chiffres mais ils sont un peu moisis. C'est dans le cas de l'achat d'une très belles propriété pour y vivre avec une petite chambre d'hôte pour payer le jardinier et le chauffage de la piscine. Même en retenant ce cas, on va prendre un exemple plus concret venant d'une annonce du même site : https://www.proprietesdecharme.com/prope...s-et-gite/

Achat 950 k€, pas de travaux à faire, 5 chambres d'hôtes à 150€ la nuit et un gîte à 1500 la semaine.
Disons qu'on ait 30% d'occupation sur les chambres d'hôtes : 150*5*365*.3 = 82 125€
gîte à 60% d'occupation (loué à la semaine c'est moins casse couilles que de s'occuper de 5 chambres) : 1500*52*.6 = 46 800 €

Rendement brut : 13,57% (et tu vis dans une villa de 260m² à Saint Laurent du Verdon)
Et j'ai pris des hypothèses beaucoup plus conservatrices qu'eux sur le prix de la nuit et le taux d'occupation.

Il se trouve que je vois pas mal d'annonces de maisons avec un gîte ou des chambres d'hôtes (par pour devenir tenancier mais parce que je regarde des propriétés avec deux maisons sur le terrain) et c'est fréquent de voir 100-150 k€ de CA pour une propriété de 300 m², dont 100 dédiés à la location.


Mais l'annonce que j'ai postée plus haut, c'est très différent. Déja, en plus de l'achat, faudra investir 2M€ Et tu vas pas te faire une baraque de 1000 m² et en louer 500. Tu vis dans 200, tu fais 10 gîtes de 130 m² et tu mets un magasin de producteurs locaux sous le préau.

[ZeGato]

C'est tellement beau que c'est étonnant que les investisseurs ne se battent pas

[Onken]

ben le CA à 6 chiffres...

Ben quoi le CA à six chiffres ? Tu te bases sur l'exemple qu'ils donnent à la fin ?
Je sais pas d'où ils sortent leurs chiffres mais ils sont un peu moisis. C'est dans le cas de l'achat d'une très belles propriété pour y vivre avec une petite chambre d'hôte pour payer le jardinier et le chauffage de la piscine. Même en retenant ce cas, on va prendre un exemple plus concret venant d'une annonce du même site : https://www.proprietesdecharme.com/prope...s-et-gite/

Achat 950 k€, pas de travaux à faire, 5 chambres d'hôtes à 150€ la nuit et un gîte à 1500 la semaine.
Disons qu'on ait 30% d'occupation sur les chambres d'hôtes : 150*5*365*.3 = 82 125€
gîte à 60% d'occupation (loué à la semaine c'est moins casse couilles que de s'occuper de 5 chambres) : 1500*52*.6 = 46 800 €

Rendement brut : 13,57% (et tu vis dans une villa de 260m² à Saint Laurent du Verdon)
Et j'ai pris des hypothèses beaucoup plus conservatrices qu'eux sur le prix de la nuit et le taux d'occupation.

Il se trouve que je vois pas mal d'annonces de maisons avec un gîte ou des chambres d'hôtes (par pour devenir tenancier mais parce que je regarde des propriétés avec deux maisons sur le terrain) et c'est fréquent de voir 100-150 k€ de CA pour une propriété de 300 m², dont 100 dédiés à la location.


Mais l'annonce que j'ai postée plus haut, c'est très différent. Déja, en plus de l'achat, faudra investir 2M€ Et tu vas pas te faire une baraque de 1000 m² et en louer 500. Tu vis dans 200, tu fais 10 gîtes de 130 m² et tu mets un magasin de producteurs locaux sous le préau.

J aime bien ton optimisme.
Les chiffres de CA c est une chose, après il faut regarder les charges et c'est là que ça fait mal.
Tu vas faire le ménage de toutes les chambres et du gites tout le temps et tous les jours? Sera tu capables de faire toutes les chambres le jour où elles seront toutes louées le même jour? Y compris le lavage de drap etc? Ajoutes aussi le secrétariat et administratif+ l entretien etc etc
Donc tu as des salariés ou tu fais appel à de la sous traitance.
Achat du bien, coût du crédit, frais de compta etc etc.

Évidemment si tu achètes cash et que tu fais 100h/semaine pour faire tous les postes en même temps, c est peut-être rentable et encore. Par contre tu risques de ne pas tenir 10ans avec un tel rythme, tu te casses une jambes ton business plan tombe à l eau et tu fais faillite.

Si tu fais un business plan plus réaliste c'est à dire avec des frais liés au crédit, un comptable, estimation de charge de travail pour estimer le nombre de salariés nécessaires donc les frais (et emmerdes), les factures d' énergies, d entretien des bâtiments, etc etc.
Une fois que tu as une estimation des charges, tu as une idee du CA mini nécessaire donc du tarif/taux d occupation nécessaire.
Faire dans l'autre sens c est le meilleur moyen de se planter

[Cat_Man]

et à ce niveau de CA, il y a la TVA qui intervient & qui mange pas mal de rentabilité

sans compter que le LMNP c'est bientôt finito

personnellement, l'immobilier c'est fini pour moi ,
je vends une de mes baraques (à mon locataire) bien content de me débarrasser de "ce fardeau", mais si en 8 ans j'ai eu que très peu de galères
une Action Total ou Orange offre 2x de rendement pour 10 fois moins d'emmerdement

[Cat_Man]

Je pense également que dans les grandes villes villes (chère) étre proprio est une erreur 






Après,  dans la Meuse avec de  prix immo à 1000 € /m2  Le risque est faible

[le-merou]

@Onken : sans compter les autorisations administratives nécessaires à l'ouverture dudit gite et du magasin (la mairie peut s'y opposer tout comme les hôteliers de la zone).

En l'espèces le fait d'ouvrir un magasin au rdc, nécessite de mettre l'espace aux normes ERP avec visite annuelle contrôleur technique... le BP en prend encore un gros cou(p/t) dans la tronche

[Onken]

@Onken : sans compter les autorisations administratives nécessaires à l'ouverture dudit gite et du magasin (la mairie peut s'y opposer tout comme les hôteliers de la zone).

En l'espèces le fait d'ouvrir un magasin au rdc, nécessite de mettre l'espace aux normes ERP avec visite annuelle contrôleur technique... le BP en prend encore un gros cou(p/t) dans la tronche

Effectivement, je ne parle meme pas d'une boutique et des normes qui vont avec que ça soit accès, incendie, évacuation, ça c'est la mise de départ qui déjà va en rebuter plus d'un. Pour les fous qui se lanceraient quand meme, après il y a les controles réguliers avec son lot de contrôleur +/- zélé et donc les travaux de remise en conformité qui vont avec.

Concernant les autorisations administratives de la mairie, c'est pas le pire. Par contre si les hotels voisins se lachent... Pire si l'un des proprios des hotels voisins est pote avec le maire.  . Tu fermes avant d'avoir pu accueillir le premier client.

Je ne dis pas que c'est pas jouable et que ça va mal se passer mais aujourd'hui pour entreprendre en france, il faut quand meme etre un peu singlé.

[le-merou]

et surtout pas en tant que "particulier" qui veut un revenu complémentaire, dans ce cas faut monter une vraie entreprise et comme dit plus haut c'est du temps complet...

[Onken]

et surtout pas en tant que "particulier" qui veut un revenu complémentaire, dans ce cas faut monter une vraie entreprise et comme dit plus haut c'est du temps complet...

je dirai que vu le site c'est 2 ou 3 temps complet

[Steph]

...aujourd'hui pour entreprendre en france, il faut quand meme etre un peu singlé.

Ou demander l'assistance de Tib qui semble épargné pas les tracasseries administratives.
(sans acidité aucune, car il a vraiment l'air de gérer ça au mieux !)

Pour en revenir à l'immo. Effectivement les bailleurs se sont fait littéralement défoncer sous les mandats Macron, avec une hausse sensible des obligations réglementaires, mises en (nouvelles) conformité des copro, une hausse sensible de la "sinistralité locative" et une explosion des taxes foncières (et CFE pour les moins malin dont je fais partie) inédite.

De plus l'administration fiscale se sert désormais mensuellement directement sur nos comptes bancaires en prélevant des impots sur des loyers "prévus" d'appartements parfois vides (et bon courage pour les récupérer...).

Bref, la disparition des investisseurs particuliers a fait basculer le secteur, désormais en crise profonde, mais surtout il est devenu très difficile de se loger pour les locataires qui déménagent pour raison professionnelles ou suite à une séparation par exemple.

La rentabilité est donc proche de 0 actuellement, mais à long terme l'immobilier gagne toujours, surtout dans les zones de villégiature, frontalières ou les centre ville attractifs (un T2 à St Germains des Pré ne verra jamais sa valeur s'écrouler).

L'immo reste aussi une des meilleure protection contre l'inflation, il faut actuellement le considérer comme un support patrimonial sans rendement immédiat (je me rassure comme je peux...).

A titre perso je ne vend rien étant sur du récent correctement classé énergétiquement et ayant de bons rapports avec mes résidents, par contre je ne participe plus à aucun projet (mais là c'est plus global, plus d'investissement pro, plus d'immo, plus d'achats de bagnoles, que des bricoles ou coups de main aux proches et je fais le dos rond jusqu'à la fin 2027.)

[Martini]

Et d'un pont levis

Rahhhh putain !!!!!!!

https://www.facebook.com/permalink.php?s...8316863505
Y'a plus qu'à remettre en eau et acheter des crocodiles en Floride

[Martini]

https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_immob...2977982597

En bas : dalle quartz pour faire propre
En haut : loft avec plancher en verre pour admirer la collection au repos

[le-merou]

avant : demander passage en "logement" car vue la rédaction de l'annonce : 99% de chance que le local soit enregistré en "local professionnel"...
C'est le grand jeu sur paname essayer de refourguer à des particuliers des locaux "pro" qu'ils vont de voir passer en "logement" auprès des autorités avant de pouvoir y habiter..